《保险理论与实践》20210110-《带居住权转让交易模式的以房养老产品设计探析》（林沐、徐长林）

［摘   要］传统“住房反向抵押贷款”（俗称“倒按揭”）模式下的养老产品的一个弊病在于，金融机构（如保险公司）在承担投保人生命风险、市场利率风险的同时，还要承担房地产的市场风险，而且资本在处置房产后才能收回，但年金却是每年都需支付的。久而久之，将会有大量的不动产滞留在金融机构手里，也容易积聚金融风险。因此，在实际操作中，金融机构会留出很大的空间，规避自身的风险，这样老年人的“回报”就更低。随着《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）居住权制度的设立，未来可能会出现附有老年人生前拥有居住权限制的房地产投资转让交易模式的养老产品。本文在引入第三方房地产投资者的模式下，设计出三方参与的模型：养老者将房产以一定的折扣卖给投资者，投资者获得带居住权的房屋产权并可进行二手房交易，保险公司获得售房款用于再投资并每期向养老者和投资者分别配发年金和租金。此模式将房地产风险转移至投资者，其吸引力和竞争力将在一定条件下优于传统的“住房反向抵押贷款”养老产品，更易于被各方接受。

［关键词］以房养老；居住权；倒按揭

［作者简介］林沐，普华永道PwC量化风险模型组高级咨询师，美国加州大学洛杉矶分校UCLA精算数学学士、金融工程硕士；徐长林，四川恒通房地产土地资产评估有限公司合伙人，律师、房地产估价师、土地估价师、资产评估师、注册会计师、房地产经纪人执业资格和RICS（英国皇家特许测量师学会）会员。